A recente Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, trouxe uma série de mudanças no cenário tributário brasileiro. Entre elas, destaca-se a possibilidade de atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado. À primeira vista, essa medida parece uma oportunidade excelente para quem deseja atualizar o valor do seu bem imóvel, visando uma redução no pagamento do imposto de renda na alienação. No entanto, um olhar mais atento revela um “Cavalo de Troia” escondido nas entrelinhas da legislação.

• Entenda o contexto

A atualização do valor dos imóveis para o de mercado promete ajustar os registros patrimoniais, oferecendo uma visão mais realista dos ativos e, com isso, uma futura venda não terá um alto custo tributário, já que se paga o Imposto de Renda sobre o ganho de capital efetivo, ou seja, a diferença entre o valor da venda e o valor histórico do bem.

Para entender melhor, se eu vendo hoje um imóvel pelo valor de R$ 1.000.000,00, e o valor declarado no IRPF dele é de R$ 200.000,00, eu pagarei imposto sobre essa diferença, ou seja, a base de cálculo do imposto é os R$ 800.000,00.

Se eu conseguisse atualizar o valor do bem no IRPF para os R$ 1.000.000,00 antes de vender, o imposto a pagar na venda seria zero, já que não haveria diferença entre o valor de alienação e o valor declarado no IRPF. Eis ai a grande atratividade da lei, atualizar esse valor no IRPF pagando apenas 4% sobre a diferença daquilo declarado no IRPF e o valor de mercado, invés dos 15% que se pagaria normalmente.

Parece ser muito interessa, concorda? Contudo, a armadilha se revela quando consideramos o impacto fiscal dessa atualização em uma possível venda do imóvel antes de 15 anos. Entenda.

• Custos Fiscais Ocultos

Como já esclarecido, atualizar o valor do imóvel significa, na prática, diminuir a base de cálculo para o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (IR-GCap). Nesse sentido, a nova lei determina que, caso se opte pela atualização e haja uma nova venda do bem imóvel, deverá observar o seguinte cálculo:

GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]

Onde:

– GK = ganho de capital;

– CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

– DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização;

– % = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.

Assim, percebe-se que há uma variante no cálculo de acordo com a data da venda do imóvel após a atualização. Esse percentual de proporcionalidade varia de 0% até 100%, num intervalo de 15 anos (180 meses).

Observe-se um exemplo na prática:

Imagine um empresário que atualiza o valor de um imóvel adquirido em 2005 por R$ 500 mil para R$ 1 milhão no seu IRPF, ou seja, o valor de mercado atual. Pela nova legislação, ele pagaria apenas R$ 20.000,00 (vinte mil reais) de imposto de renda, o que parece vantajoso, pois normalmente ele estaria submetido a uma alíquota de R$ 15%, e seria obrigado a pagar R$ 45.603,23 em condições normais por essa mesma atualização, considerando os redutores previstos na legislação.

A partir daí, já percebemos que a lei traz uma vantagem tributária à primeira vista.

Porém, vamos entender o que poder acontecer se ele decidir vender o imóvel nos próximos 5 (cinco) anos por R$ 1,2 milhão:

GK = 1.200.000 – [500.000 + (700.000 x 16%)]

GK = 1.200.000 – [500.000 + (112.000)]

GK = 1.200.000 – 612.000

GK = 588.000

Assim, a base de cálculo do Imposto de Renda na futura venda vai ser de R$ 588.000,00, invés dos R$ 200.000,00 (valor da Venda – valor da atualização) que se esperaria normalmente.

Dito isso, o tributo a ser pago no total pelo empresário seria de R$ 108.200 (R$ 20.000,00 da atualização + R$ 88.200,00 da venda futura), enquanto que se fizesse de forma convencional, pagaria apenas R$ 75.603,23 (R$ 45.603,23 da atualização + R$ 30.000,00 da venda futura).

A vantagem, de fato, só se apresenta quando o imóvel for vendido próximo aos 15 (quinze) anos da data da atualização, quando o imposto a ser pago na venda passa a ser praticamente zero. A partir daí, pode-se considerar que a opção pela atualização, de acordo com a novel legislação, passa a ser vantajosa.

Ocorre que não raras as vezes, os contribuintes precisam de liquidez por ocasião de problemas financeiros, e estar submetido às amarras da novel legislação pode trazer problemas sérios com o aspecto fiscal da alienação do imóvel, resultando num valor a pagar bem acima do convencional

Vale frisar que foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2.222/2024, que regulamenta essa atualização, destacando que não vai poder se utilizar dos redutores legais previstos no ordenamento jurídico pátrio para essa atualização, ou seja, mais um indicativo de que essa opção não é vantajosa para a maioria dos contribuintes, mas apenas para uma pequena parcela da população.

• Considerações Finais

A Lei nº 14.973/2024, ao oferecer a atualização dos bens imóveis, apresenta-se como uma solução moderna e alinhada ao mercado. No entanto, é essencial que se analise cuidadosamente suas estratégias patrimoniais antes de embarcar nessa atualização. O que parece ser uma oportunidade pode, na verdade, ser um “Cavalo de Troia”, trazendo mais custos do que benefícios em um horizonte de curto a médio prazo.

Em suma, a atualização de bens imóveis pode ser uma faca de dois gumes. É preciso cautela e planejamento para evitar surpresas desagradáveis no futuro. Como sempre, a chave está na análise detalhada e na consulta com especialistas tributários que possam oferecer uma visão clara e descomplicada dos impactos dessa legislação.

Quer entender melhor se a novel legislação se aplicaria ao seu caso? Entre em contato conosco!

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